U članu 9. Zakona o održavanju zajedničkih dijelova zgrade i upravljanju zgradom("Službene novine Kantona Sarajevo", broj 3/12) nabrojani su izvori finansiranja, pa postavlja pitanje:
-Zašto nije obuhvaćena kamata na sredstava etažnih vlasnika koja upravitelj drži u bankama?
- Ko sada ubire ovu kamatu?
- Da li su etažni vlasnici oštećeni po ovom pitanju?
U članu 35. Zakona propisano je da osnivači firmi upravitelja svojom imovinom garantuju i odgovaraju za sredstva etažnih vlasnika.
-Obzirom na mogućnost da osnivač nema svoje lične imovine, da li je ovo dovoljna garancija za sredstva etažnih vlasnika koja se na nivou godine prikupe u iznosu od 15.000.000 KM?
- Zašto Zakonom i podzakonskim aktom nije propisano da jedan od uslova za obavljanje poslova upravitelja budu odgovarajuće garancije?
- Ko će biti u obavezi da nadoknadi sredstva etažnim vlasnicima ako neki od upravitelja ode u stečaj?"
ODGOVOR:
Činjenica je da su članom 9. Zakona nabrojani izvori finansijranja za održavanje zajedničkih dijelova zgrade i upravljanju zgradom i da istim nije propisana kamata kao izvor finansiranja.
Međutim, članom 10. Zakona je propisano da naknadu za održavanje zajedničkih dijelova zgrade i upravljanju zgradom, etažni vlasnici uplaćuju na poseban transakcijski račun upravitelja otvoren isključivo za poslove održavanja zajedničkih dijelova zgrade i upravljanje zgradom ili na poseban podračun zgrade u okviru transakcijskog računa upravitelja, otvorenog isključivo za poslove održavanja zajedničkih dijelova zgrade i upravljanje zgradom.
Dakle, iz navedene zakonske odredbe je jasno da tamo gdje su etažni vlasnici otvorili poseban podračun zgrade u okviru transakcijskog računa upravitelja kamata se obračunava na poseban podračun zgrade.
Pored toga treba imati u vidu da se iz uplaćenih sredstava naknade za održavanje zajedničkih dijelova zgrade i upravljanju zgradom uplaćuje naknada upravitelju, naknada predstavniku etažnih vlasnika, te ostatak sredstava služi za održavanje zajedničkih dijelova zgrade.
Takođe su Zakonom propisane i obaveze upravitelja u slučaju hitne intervencije i u slučaju kada na računu zgrade ne postoje obezbjeđena sredstva uz utvrđenje da će upravitelj u tom slučaju naplatu izvršiti prioritetno po obezbjeđenju sredstava od strane etažnih vlasnika, a takođe nije propisano da ima pravo na obračun kamate.
Prema tome, postojeći Zakon daje mogućnost etažnim vlasnicima da otvore poseban podračun zgrade i na taj način i mogućnost da kamata bude obračunata za taj poseban podračun.
Članom 35. stav (3) Zakona o održavanju zajedničkih dijelova zgrade i upravljanju zgradom ("Službene novine Kantona Sarajevo", broj 3/12), je propisano da upravitelj i njegovi osnivači svom svojom imovinom garantuju i odgovaraju za sredstva etažnih vlasnika koja se nalaze na njegovom transakcijskom računu otvorenom isključivo za održavanje zajedničkih dijelova zgrade i upravljanju zgradom.
Pitanje da li je ovakav način garancije dovoljan, obzirom da se na nivou godine prikupe sredstva u iznosu od oko 15.000.000,00 KM, treba posmatrati i sa aspekta da od ovog iznosa, upravitelju pripada naknada od najviše 17% bez PDV-a, zatim predstavniku etažnih vlasnika, iznos od najviše 12,5% bez pripadajućih poreza i doprinosa, a prilikom donošenja Zakona, Ministarstvo stambene politike Kantona Sarajevo kao predlagač je razmatralo da jedan od uslova bude i bankarska garancija, pri čemu se došlo do zaključka da bi ista predstavljala dodatno opterećenje odnosno umanjila preostala sredstva za održavanje zajedničkih dijelova zgrade i upravljanje zgradom.
Pri tome treba istaći da do sada, a Zakon je u primjeni od 2001.godine, ni jedan od upravitelja nije otišao u stečaj, što ne znači da u narednom periodu Ministarstvo neće pokušati tražiti kvalitetnija rješenja u ovoj oblasti.